PFRAN QUIGLEY*

Estados Unidos es profundamente hostil con los inquilinos, especialmente en estados como Indiana que están enfrentando una enorme avalancha de desalojos. Necesitamos actuar de inmediato para evitar un desastre humanitario en el que millones de personas sean expulsados ​​de sus hogares este verano.

La sesión del jueves por la tarde del Tribunal de reclamos menores del municipio de Warren en el lado este de Indianápolis comienza con un secretario que lee en voz alta los términos de la moratoria de los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) de EE. UU  . Sobre desalojos . Esto se aplica a los inquilinos en riesgo de quedarse sin hogar porque perdieron ingresos sustanciales debido a la reducción de las horas de trabajo o problemas médicos que han estado tratando de obtener asistencia para el alquiler mientras pagan lo que pueden a sus propietarios, anuncia el secretario. Los inquilinos que califiquen pueden presentar una declaración al propietario que debe mantenerlos en sus hogares por el momento.

El juez Garland Graves toma asiento y comienzan las audiencias. Uno de los inquilinos que enfrenta el desalojo esta tarde, una madre joven, le dice al juez Graves que no había entendido la moratoria antes de que el secretario la leyera en voz alta. Resulta que tenía COVID, perdió su trabajo y está esperando una decisión sobre su solicitud de ayuda con el alquiler. El juez la instruye sobre cómo presentar una declaración que puede posponer su desalojo.

Pero su indulto puede no durar mucho. La moratoria de los CDC expirará el 31 de julio e Indiana, como la mayoría de los estados, no tiene moratorias locales o estatales que protejan a los inquilinos. Esta joven madre de Indianápolis, como muchas en todo el país, se encuentra al borde de una crisis de desalojo.

Lo más probable es que su caso se agregue a la pila de más de trescientos desalojos en este tribunal, todo listo para las audiencias poco después de que expire la moratoria. Graves estima que hay más de mil casos de desalojo pendientes en otros tribunales del área de Indianápolis. 

“Creo que tanto los propietarios como los inquilinos ven el final del camino para la moratoria de los CDC”, dice. “El alquiler que deben algunos de estos inquilinos es más de lo que pueden recuperar, y algunos propietarios se niegan a aceptar la ayuda de alquiler del gobierno. Así que tenemos una gran cantidad de desalojos programados una vez que finalice la moratoria «.

Los vecindarios y los tribunales de vivienda en todo el país enfrentan el mismo aumento inminente de familias que serán expulsadas de sus hogares. Hasta ahora, la ola de desalojos se ha mantenido a raya en gran medida por la respuesta federal a las luchas económicas provocadas por COVID. Entre la Ley CARES y el Plan de Rescate Estadounidense, muchos trabajadores despedidos han recibido pagos de desempleo adicionales, que se ampliaron para cubrir a los trabajadores de conciertos y otros que históricamente no calificaban. Se han destinado más de $ 40 mil millones a asistencia para el alquiler, a pesar de que gran parte de ese dinero ha tardado en llegar a los inquilinos, mientras que se han emitido varias suspensiones de desalojo, incluida la moratoria nacional de los CDC. 

Pero para muchos inquilinos, los pagos temporales del gobierno y las moratorias retrasaron el dolor sin remediarlo. De acuerdo con el Estado de la Vivienda de la Nación informe, publicado el 16 de junio por el Centro Común de Harvard para Estudios de Vivienda, más de la mitad de todos los hogares de alquiler perdido los rendimientos del trabajo entre marzo de 2020 y marzo de este año. Uno de cada cinco hogares arrendatarios está atrasado con el alquiler. Entre los hogares de arrendatarios negros, ese número aumenta a casi uno de cada tres. 

Para los inquilinos que no pueden pagar el alquiler, el daño probablemente irá mucho más allá de perder sus casas actuales. La mera presentación por parte de un propietario de una solicitud de desalojo judicial, incluso si el caso termina siendo desestimado o resuelto, a veces se denomina » Scarlet E «, ya que restringirá severamente las opciones de vivienda del inquilino durante muchos años. Muchos propietarios verifican los registros judiciales y rechazan automáticamente a los solicitantes con una presentación previa de desalojo .

Como resultado, muchos estadounidenses con una solicitud de desalojo anterior se quedan sin hogar o se ven obligados a depender de moteles costosos y endebles para estadías prolongadas que aceptan inquilinos con «mal crédito», a cambio de costos de vivienda mucho más altos y sin protecciones de arrendamiento. Los derechos de propiedad están formalizados en la Constitución de los Estados Unidos, pero no tenemos un conjunto equivalente de derechos establecidos a nivel nacional para los inquilinos.

Más allá del daño causado a las perspectivas del inquilino en el mercado de la vivienda privada, una solicitud de desalojo puede descalificar a un inquilino de la elegibilidad para un lugar escaso y valioso en los programas de vivienda financiados por el gobierno federal. Por ejemplo, un inquilino anciano de Chicago hizo que su arrendador desestimara una solicitud de desalojo después de que se descubrió que un cobrador de alquiler había estado robando el dinero que el inquilino había estado pagando fielmente. Sin embargo, la presencia de esa presentación de desalojo en su expediente hizo que al inquilino se le negara un lugar en una vivienda subsidiada para personas mayores.

A nivel nacional, se espera que el impacto sea devastador. “Nos estamos preparando para un aumento en las solicitudes de desalojo después de que termine la moratoria, y posiblemente un gran aumento en las familias que pierden viviendas y se quedan sin hogar”, dice Alieza Durana, portavoz del Laboratorio de Desalojos de la Universidad de Princeton. “La pandemia realmente ha puesto al descubierto la crisis de la vivienda en este país, incluida la forma en que tratamos a las familias negras, especialmente a las mujeres con niños que son desalojadas a tasas desproporcionadas. pero esto no es nuevo. El temor es que volvamos al nivel de desalojos previo a la pandemia de 3,7 millones por año, es decir, siete personas son desalojadas por minuto ”. 

Las personas que corren mayor riesgo de ser expulsadas de sus hogares son muy conscientes de lo que se avecina. La Encuesta de Pulso de Hogares de la Oficina del Censo de EE. UU. Publicada el 15 de junio mostró que casi 4.2 millones de personas en todo el país informan que es «probable» o «algo probable» que sean desalojadas o ejecutadas en los próximos dos meses.

El problema con Indiana

Para los inquilinos de Indiana, la situación es aún más sombría que en gran parte del resto del país. En un reciente New York Times artículo de opinión , el director del sistema de seguimiento del Laboratorio de desalojo señalado Indiana como uno de los estados con el mayor riesgo de una oleada posterior a la suspensión de los desalojos, como resultado tanto de la ayuda de alquiler limitado y no significativa protecciones de desalojo a nivel estatal.

Esa conclusión no es sorprendente, dada la alta clasificación de Indiana entre los estados con las tasas de desalojo más altas. Los datos disponibles más recientes muestran que las ciudades de Fort Wayne, Indianápolis y South Bend en Indiana se encuentran entre las veinte ciudades más importantes de los Estados Unidos en cuanto a tasas de desalojo. En Indianápolis en 2016, un promedio de casi treinta y dos hogares fueron desalojados todos los días, la tasa más alta para las ciudades de EE. UU. Con una población de más de quinientos mil.

Durante el año pasado, la moratoria de los CDC redujo esa tasa . Pero en Indiana y más allá, esto solo puede retrasar lo inevitable, ya que la moratoria no impide que los propietarios eventualmente exijan todo el alquiler acumulado. En Indiana, casi el 20 por ciento de los inquilinos no pudieron realizar ningún pago en diciembre de 2020. Las llamadas a la línea de ayuda 211 de Indiana a fines de 2020 mostraban que los costos de vivienda y servicios públicos eran la principal necesidad insatisfecha. Como señala el juez Graves, los fondos federales de asistencia para inquilinos pandémicos se han puesto a disposición en Indiana, pero muchos propietarios están optando por no participar en los programas.

Muchos de los propietarios más tercos son los que alquilan a padres con hijos, especialmente a los padres negros. Los niños que pasan más tiempo en casa durante la pandemia ha aumentado las tensiones entre propietarios e inquilinos , lo que coincide con la evidencia de que la presencia de niños aumenta la probabilidad de un desalojo . Múltiples estudios nacionales muestran que las mujeres negras con niños corren un riesgo particular de ser desalojadas, por lo que no es sorprendente que los datos recientes de Indiana muestren que los hogares negros y latinos corren el mayor riesgo de desalojos posteriores a la moratoria.

La mayoría de las veces, las luchas de los inquilinos se reducen a un hecho simple y brutal: no tienen suficientes ingresos para pagar los altos costos de alquiler. Más de la mitad de los ochocientos mil inquilinos de Indiana perdieron ingresos laborales durante la pandemia, y menos de uno de cada cuatro inquilinos elegibles de bajos ingresos puede acceder a programas de vivienda con apoyo federal. Eso deja a la mayoría de los habitantes de Hoosiers de bajos ingresos a merced del mercado inmobiliario con fines de lucro, donde las opciones asequibles son escasas.

Según lo informado por Prosperity Indiana y la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos, incluso las unidades de alquiler modestas en Indiana tienen un alquiler que representa un porcentaje insostenible de los salarios de muchos trabajadores de Hoosier. Por ejemplo, un alquiler de mercado justo para un apartamento de dos habitaciones en Indiana es de $ 848. Si un trabajador va a dedicar el 30 por ciento recomendado de sus ingresos a la vivienda, debe ganar más de $ 16 por hora en un empleo de tiempo completo, o incluso más en Indianápolis y otras áreas metropolitanas.

El salario de $ 16 por hora a tiempo completo que se necesita para pagar una vivienda es significativamente más alto que el salario promedio de un inquilino de Indiana de más cerca de $ 14 por hora . Y está muy por encima de los salarios de los trabajadores en campos como el cuidado del hogar, el comercio minorista y el servicio de alimentos, industrias que se vieron desproporcionadamente afectadas por la pandemia, sin mencionar los ingresos muy limitados de las personas que viven con discapacidades. La brecha entre los ingresos necesarios y el alquiler exigido causa tensión financiera, y a menudo se produce un punto de ruptura cuando surge un costo médico, familiar o de transporte inesperado. A nivel nacional, con mucho, la principal razón para el desalojo es la falta de pago del alquiler .

El desalojo en el centro de atención

Sobre el papel, parece que las garantías procesales, incluida la moratoria, deberían proteger a los inquilinos con dificultades. Pero los defensores nacionales y locales dicen que el respeto mostrado por la moratoria de los CDC en la corte del juez Graves es más la excepción que la norma. Brandon Beeler, director del Centro de Derecho de la Vivienda de los Servicios Legales de Indiana, dice que los propietarios y los tribunales de todo el estado no suelen informar a los inquilinos sobre las protecciones de la moratoria. Muchos inquilinos de Indiana ya han sido desalojados a pesar de que calificaron para tiempo adicional para permanecer en sus hogares, dice.

Las observaciones de Beeler reflejan un enfoque general en todo el gobierno estatal y el sistema legal que sopesa la balanza de la justicia en gran medida a favor de los propietarios sobre los inquilinos. En un condado de Indiana, se descubrió que el tribunal estaba utilizando un taquígrafo judicial para emitir órdenes de desalojo firmadas previamente , negándose a permitir que los inquilinos hablaran con el juez antes de sellar una orden judicial que los obligaba a salir. Un cliente de Beeler vio derrumbarse el techo de su casa de alquiler durante una tormenta de nieve. Cuando el propietario se negó a arreglarlo, el inquilino instaló una lona para mantener la nieve fuera de la casa y retuvo parte del pago del alquiler. El tribunal determinó que el enorme agujero en su techo no era excusa para no pagar la totalidad y ordenó su desalojo. 

“Es difícil evitar ser desalojado si el inquilino no pagó el alquiler, incluso si el inquilino se ha quejado de las deplorables condiciones de la vivienda”, dice Beeler. “La mayoría de los inquilinos no tienen abogado. Cuando los inquilinos no representados van a los tribunales, no saben cómo ni cuándo pueden presentar defensas legales, por lo que el problema se reduce a la falta de pago del alquiler y, en general, pierden el caso «.

El hecho de que Indiana no proporcione el debido proceso a los inquilinos es tan grave que incluso el presidente del Tribunal Supremo del estado lo destacó en su discurso sobre el estado del poder judicial de 2020 :

«Recientemente pasé una mañana en un tribunal de reclamos menores. El expediente matutino incluyó 275 casos de desalojo. Ninguno de los acusados ​​/ inquilinos tenía representación legal. Ni uno. Todos se enfrentaron solos al juez y al abogado contrario. Ese no es el modelo de un sistema legal en el que los pobres, los desfavorecidos y los vulnerables están protegidos».

La audiencia de la observación de la presidenta del Tribunal Supremo Loretta Rush fue la Asamblea General de Indiana. Pero cuando la ciudad de Indianápolis intentó adoptar protecciones locales para los inquilinos cuyos propietarios tomaron represalias contra ellos por informar sobre las malas condiciones, esos mismos legisladores estatales aprobaron una ley que ilegalizaba tales ordenanzas locales .

A pesar de lo malo que es el medio ambiente en Indiana para los inquilinos, varios otros estados parecen decididos a igualarlo. Alieza Durana del Laboratorio de Desalojos señala que muchos jueces en estados como Texas han estado ignorando la moratoria de los CDC durante meses, y los inquilinos en esos estados disfrutan de pocas protecciones del debido proceso. En Florida, por ejemplo, los propietarios pueden obtener una sentencia en rebeldía inmediata contra cualquier inquilino que no deposite todo el alquiler impago dentro de los cinco días posteriores a la recepción de la notificación judicial; no se requiere audiencia judicial. Más del 40 por ciento de los casos de desalojo en el estado terminan en este fallo automático por defecto contra el inquilino.

Beeler teme que la oleada de desalojos del verano debilite aún más las protecciones ya limitadas de Indiana para los inquilinos. “Los fondos de asistencia de emergencia para el alquiler aún están llegando, por lo que debería haber tiempo para que los inquilinos se pongan al día”, dice. «Pero mi preocupación por nuestros clientes es que el gran volumen de casos que se avecina, desbordando los expedientes hará que estos tribunales actúen aún más transaccionales en los casos de propietarios e inquilinos de lo que ya lo hacen». 

Para Durana del Eviction Lab, las luchas en Indiana y otros estados ilustran un problema sistémico anterior al COVID. “Los derechos de propiedad están formalizados en la Constitución de los Estados Unidos, pero no tenemos un conjunto equivalente de derechos establecidos a nivel nacional para los inquilinos”, dice. “El desalojo no es solo una condición de pobreza; es una de las principales causas de ello. Ha estado desregulado durante mucho tiempo, y la pandemia solo está poniendo eso en el centro de atención «.

*Fran Quigley: dirige la Clínica de Salud y Derechos Humanos de la Facultad de Derecho McKinney de la Universidad de Indiana.

Fuente: Jacobin